La construcción de pisos ‘a la española’ que vive Tailandia

Condos en Sukhumvit Bangkok

Hace unos días, en zapatillas de deporte y sudando la gota gorda en el gimnasio, conocí a una cuarentona tailandesa cuyo sudor era de gota flaca -lo de la gordura lo dejaba para sus caderas- que se me acercó aupada sobre unos estrafalarios tacones. Curioso lugar para su acercamiento, ya que la zona de peso libre y máquinas de pecho no está pensada para ir en tacones.

Lo de que esta peculiar mujerona viniese en vestido de calle y pisando fuerte tenia su qué. Era su uniforme de vendedora casual, si bien lo que quería esta buena señora no era venderme ninguna moto. Más bien me quería vender un piso. Cosas de un mercado de la construcción salvaje en Tailandia.

Mi nueva amiga sólo necesitó un par de minutos de charla banal sobre cómo le gustaría visitar Granada para dar paso a lo que realmente quería saber: el barrio donde yo vivo en Bangkok. Le contesté que en On Nut y se le iluminó la cara. “¡Yo también vivo en On Nut! Choca esos cinco”.

Poco duro la sonrisa. Y es que ningún reparo tuvo en hacerme perder cara cuando le dije que vivo en un condominio nuevo de la marca Sansiri que es muy popular en On Nut: “¿Cómo vives allí? No me gusta nada, yo nunca viviría allí. Ese condo es el típico condo en el que la gente compra pisos para vivir, no para especular“.

 

Panorámica de Bangkok en On Nut pisos construcción

Una de las vistas que se pueden ver de lo que antes era un barrio local en Tailandia. Casas pequeñas, apartamentos, mercados locales… y condominios gigantes que han nacido al calor de la especulación en mitad de todo ello.

En efecto. El condo donde estoy tiene dos torres, de 29 y 35 plantas de altura cada una. Y si miras a las ventanas de los vecinos, casi todas las habitaciones están iluminadas a la hora del culebrón tailandés de la noche en Channel 3. Vive mucha gente en mi condominio. Siempre te encuentras a alguien en el ascensor, la piscina tiene mucho éxito, el gimnasio también. Y eso era precisamente lo que no le gustaba a mi nueva amiga.

“A mí me gusta vivir en los condos que la gente compra para especular, como The Verve, porque así no hay casi nadie en tu edificio. No soporto los edificios donde los apartamentos están ocupados por gente que vive en ellos, es muy desagradable”.

Esas fueron las palabras que me dedicó la vendedora de pisos. Y explican muy bien qué está ocurriendo en Tailandia. Luego, por supuesto, la estrafalaria mujer intentó venderme un apartamento en un edificio vacío, claro. Para eso estaba aquella buena mujer en el gimnasio y no para darle duro a la bicicleta estática.

 

Millones de condos nuevos en Bangkok

 

Construcción Tailandia

Con las prisas por levantar más y más pisos pasa lo de siempre. Además de casos como el de poner jabón en lugar de hormigón para ahorrar en materiales, esos bonitos edificios con piscinas espectaculares y que se ven tan bonitos de lejos tienen trazas de haber sido levantados muy pronto cuando miramos de cerca. Juntas sucias, fallos de pintura y paredes que se desconchan en menos de un año.

 

Recuerdo cómo tres años atrás, en mis primeros meses por estas tierras, el barrio de On Nut me parecía un lugar terriblemente lejos de todo. En aquel tiempo era un distrito con unos cuantos mercados locales, apartamentos antiguos y casas tradicionales. No había cafeterías internacionales ni centros comerciales. La línea del tren aéreo acababa allí y desde luego no era el barrio de moda, aunque mucha gente me hablaba de su encanto local.

Y si embargo, hace un mes me mudé a On Nut. Sigue sin haber un Starbucks cerca y no ha dejado de ser una zona bastante local, de mercadillos baratos y pollo frito en la calle. Lo que sí ha cambiado de manera dantesca es la panorámica de On Nut.

Condo en On Nut The Base

Lo que veo por la ventana en mi condominio en On Nut. Casas pequeñas, mercadillos tradicionales y, en mitad de todo ello, un condominio gigantesco. Marca de la casa en el barrio.

Desde mi ventana en la planta 26 de mi edificio, recién inaugurado, veo cómo han nacido gigantes de hormigón que desafían al cielo junto a las casas tradicionales de siempre. Lo esperpéntico del caso es que pago mucho más ahora por vivir en On Nut de lo que pagaba en Sukhumvit 26 y por supuesto en Ratchada. Culpen a la especulación.

Porque lo de la construcción en Tailandia tiene su miga. Y lo de su burbuja inmobiliaria también. Hace tres años, al sector inmobiliario se le atribuía una fortaleza envidiable. Con los habituales del sector haciendo dinero. Bancos, especuladores, inversores financieros. Todos ellos veían en Tailandia y sobre todo en Bangkok el lugar donde levantar casas, y más concretamente condominios.

Desde hace más de un año, el mercado está desbocado y sus precios burbujeados. Un botón: en los primeros cuatro meses de 2013, la inversión en Tailandia fue de 510.000 millones de bahts, con un incremento del 80%, lo que son cifras de mercado especulado. Y la inversión extranjera para comprar pisos en suelo local es el triple que la de Estados Unidos en los años de auge para su ahora destrozado sector inmobiliario.

Todo ello con los mismos síntomas de la borrachera inmobiliaria española. Es más, con todas las similitudes posibles con nuestro país, también a nivel de calle. El tailandés se endeuda como el español hasta la saciedad para tener su coche nuevo, su casa bonita y unas vacaciones en el extranjero. ¿Y si el trabajo falla en un futuro? ¿Y si los precios dejan de subir? “Eso no va a pasar, todo el mundo sabe que hay que comprar rápido porque los precios van a subir”. A mí esa excusa ya me la han contado en otro lugar, hace unos cuantos años.

 

La especulación inmobiliaria, ¿sólo durante cinco años?

 

Bearing Bangkok

El barrio de Bearing era un tranquilo distrito con pequeñas casas. Desde que hace dos años y medio instalaron allí la última parada del tren aéreo, ahora todos los solares se han comprado para hacer pisos. No se puede caminar tranquilo en Bearing con tanto cartel anunciando pisos a la venta que aún no se han construido.

Pasearse por Bangkok desde hace algunos años es un dolor si eres alérgico al polvo de hormigonera. Ya van tres de mis restaurantes favoritos que han desaparecido porque alguien compró las tierras donde estaban para derruir una manzana entera y construir más pisos. El skyline de la ciudad no tiene nada que ver con lo que era hace pocos años. Y son los condominios lo que ha cambiado el panorama por completo.

Carteles en Bearing

Carteles de nuevos condos en Bearing.

Con los mismos problemas que se daban en España hace menos de diez años. Empezaron construyendo en el centro, luego en la segunda corona de la ciudad. Después en la tercera. Hay condominios en la capital rodeados de tierra vacía, bajo la promesa de nuevos barrios que aún han de llegar.

Si quieres un condominio nuevo, los precios se están estandarizando allá donde vayas. El apartamento de 30 metros cuadrados donde yo vivo costaba 1,9 millones de bahts (menos de 50.000 euros) hace tres años y sobre plano. Ahora mismo, cinco paradas más lejos de On Nut, al final de la línea de BTS en Bearing, los precios ya son de 2,3 millones por 28 metros cuadrados.

¿Cuál es la principal diferencia con lo que vivió el mercado español? La regla de los cinco años.

Quienes llevan haciendo mucho dinero comprando y vendiendo condominios en los últimos años hablan de un método infalible para hacer dinero. Sólo los condominios nuevos suben de precio en Bangkok. Y lo hacen nada más que por cinco años. Luego su precio se congela.

Es lo que ha estado sucediendo desde hace un par de décadas. El precio de un condominio crece y crece durante sus cinco primeros años. Luego se estanca y se mantiene así. A los tailandeses les gusta comprar todo nuevo y en el caso de los pisos esa es una diferencia que pone picante a las similitudes con lo que ocurrió en España. Y es que la histeria por negociar con pisos nuevos provoca que no se dejen de levantar edificaciones.

¿Malas noticias? Ya se empiezan a ver signos de desgaste. Igual que en España en 2007 se hablaba de una “demanda embalsamada”, ya que se seguían pidiendo pisos pero no se cerraban hipotecas, ahora muchos contratos están siendo difíciles de cerrarse en Tailandia. Sobre todo para las segundas residencias en las zonas de playa.

 

Una segunda crisis que viene de fuera

 

Obreros construcción en Bangkok Tailandia

La imagen típica en Bangkok vayas donde vayas.

No es la primera gran crisis que puede sufrir el país con el ladrillo. En 1997, los Tigres de Asia -que no son más que las grandes economías del Sudeste Asiático, capitaneadas por Tailandia, Indonesia y Malasia- se pegaron el gran tortazo financiero, en buena parte por culpa del hombre blanco. Aquella crisis fue propiciada por la desmesurada inversión extranjera en el inmobiliario y la construcción en Tailandia.

Como siempre, en aquel 1997 los de toda la vida dijeron que fue una crisis “imposible de vaticinar” e “imprevisible”. Lo mismo dicen del posible nuevo descalabro. Cuando las mentes más brillantes del planeta usan sus recursos en descubrir cómo sacar el máximo beneficio en el espacio de tiempo más corto suele ser difícil ver las posibles consecuencias a tus actos.

Ahora mismo, lo de la inversión extranjera también es el mayor responsable de lo que está ocurriendo en Tailandia. Sólo que en esta ocasión se han apuntado los singapurenses a la fiesta -y tras ellos los chinos- debido al descenso de poder adquisitivo en Farangland. Inversores de Singapur han comprado edificios enteros sobre planos por correo electrónico, no vaya a ser que les quitasen la operación antes de que pudiesen montarse en un avión para llegar a Bangkok.

Los datos son claros. En los cuatro primeros meses del pasado año, Tailandia tuvo una inversión extranjera para comprar activos locales dentro del país de 510.000 millones de bahts. El triple que tenía Estados Unidos durante el ocaso de su burbuja, entre 2007 y 2008. La firma inversora SmartKnowledge ha estado hablando bastante sobre ello aquí.

 

Y si peta la construcción, ¿qué es lo que pasará?

 

Knight's Bridge Bangkok

Knights Bridge, Notting Hill, New York… seductores nombres para los condos que se están levantando en Bearing.

La burbuja está ahí. Y las burbujas suelen explotar. A menos que haya mucha suerte y en Tailandia una posible crisis de la construcción y del inmobiliario se solvente con un mercado desinflado. Como siempre, opiniones todos tenemos ante lo que se debe hacer y soluciones reales ninguno. Sobre todo porque es imposible poner en común todos los intereses individuales cuando hay dinero de por medio.

¿Cómo puede afectarnos todo esto? Pues primero de todo, les afectará a quienes compraron un piso y lo estén pagando. Extranjeros entre ellos.

No es lo mío comprar pisos. Y jamás lo de meterse en una hipoteca. Pero siempre he dicho que comprar un piso en Tailandia es una buena idea si tienes ese dinero ahorrado. Quienes liquidaron sus 30.000 o 40.000 euros ahorrados durante media vida laboral en un condominio pues al menos tienen un lugar donde dormir sin pagar alquiler.

Al final, se resume en lo de siempre. Si el piso se compró -o se compra ahora- para vivir, no hay mucho de qué preocuparse. Quien haya pagado su piso no debe de preocuparse de lo que pase en el mercado inmobiliario si la construcción se va al carajo. Al menos esa es mi opinión. Y, sinceramente, tener un apartamento en Bangkok y dejar de pagar alquiler es una idea muy seductora.

Otra cosa es qué ocurrirá con quienes tienen hipotecas a dos o tres décadas. Y si quien ha comprado para especular es extranjero, que tiemble ante una crisis del sector inmobiliario. Porque lo primero que hará el Gobierno tailandés será hundir el valor del baht -y de sus propiedades- para poder mantener los puestos de trabajo y la actividad del país. Algo que España nunca pudo hacer al estar dentro de Europa.

 

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11 comentarios

  1. Dalamar dice:

    Muy interesante! Me encanta tu blog!

    Estaremos pendiente al desenlace, creo que si explota la burbuja inmobiliaria en Tailandia… Yo sere uno que ira de compras! ;-)

  2. Me he estado leyendo lo que escribes en InBestia, también tu blog y tu foro. Incluso lo del mileurismo, tienes artículos muy acertados, sobre todo para quien quiera labrarse un futuro lejos de la oficina a 40 horas.

    Lo del ladrillo para mí es muy particular. Yo creo que a nivel de inversión España es un mercado aún complicado. Además, las condiciones hipotecarias no son las mejores y ya sabemos cómo son las condiciones impositivas en España.

    Otra historia sería poder invertir en una propiedad pagando en efectivo. Pero, si puedes hacer eso en España, ¿sería realmente interesante? Creo que si la idea es invertir en el ladrillo y se tiene el dinero en efectivo sin necesitar hipotecas es más interesante buscar en otros mercados.

    Tailandia fue un mercado muy interesante hace unos cuantos años. Filipinas no lo conozco, aunque por lo que he leído va por parecidos derroteros.

    Si tuviese que recomendar una inversión inmobiliaria en Tailandia, recomendaría una casa y no un condominio, ya que los precios burbujeados son los de los condominios. Por un factor principal: los extranjeros no podemos comprar tierra, por lo que no nos es posible hacernos con una casa al tener que ser propietarios del terreno. Sí que podemos comprar pisos y condominios, y ahí es donde se ha dirigido toda la inversión extranjera. Así que la idea de comprar una casa no nos sirve a nosotros.

    Comprar un piso en Tailandia sólo es buena idea, a mi parecer, si tienes el dinero para pagarlo en efectivo y si es para vivir allí y evitar un alquiler. Si la compra es como pura inversión, creo que vale más la pena esperar a un posible pinchazo. O a una situación límite en el país: hace poco menos de un año, el baht se fortaleció y el valor EUR-THB cayó a 1-37. Ahora, con los problemas políticos, ya está a 1-44. Y si la tensión política se recrudece, el baht puede caer más. Por no hablar de un pinchazo de la burbuja, que haría caer el valor del baht aún más.

    Lo que puede ser una oportunidad es Birmania. Pero es necesario tener buenos contactos allí y alguien de confianza que conozca bien el mercado.

    Si te vienes por aquí, ya sabes dónde encontrarme ;) Por cierto, muy interesante lo que comentas del crowdfunding.

    • Daniel dice:

      Me alegra mucho que hayas pasado por mis Websites.

      Yo cuando compro para invertir lo hago principalmente mirando la rentabilidad por alquiler, cuando compre en Filipinas era del 10-12% por lo que me parecía muy interesante, según se infla la burbuja esa rentabilidad baja, ahora esta por 8-9%, lo cual todavía es aceptable, y por eso no quiero vender.

      No se en cuanto estará la rentabilidad en Tailandia, pero seria algo muy interesante, ese no es el único factor ya que los precios de los alquileres pueden caer, pero es un factor muy importante.

      En Filipinas los extranjeros no pueden comprar terrenos, tampoco puede haber mas de un 40% de unidades de un condominio en manos de extranjeros, por lo que es mas difícil que la burbuja se infle por capital extranjero.

      Yo mire y pregunte quien poseía las unidades a la hora de comprar y era una inmensa mayoría local, los terrenos también han subido considerablemente, por lo que no sacas mejores precios comprando casas en este caso, a no ser que te vayas a lugares inhóspitos, cosa que estoy considerando… comprar en una isla semi-desierta (paradisíaca) un terreno para hacerme una casa de vacaciones, pero tengo el problema de los squatters.

      Yo veo que Filipinas también se esta burbujeando pero tiene una demografía impresionante, por lo que no se si merece la pena vender esperando que pinche, lo que no voy a hacer es sumar mas…

      Te sigo leyendo con interés, me encanta tu blog y como lo escribes!

    • Daniel dice:

      Me alegra mucho que hayas pasado por mis Websites.

      Yo cuando compro para invertir lo hago principalmente mirando la rentabilidad por alquiler, cuando compre en Filipinas era del 10-12% por lo que me parecia muy interesante, segun se infla la burbuja esa rentabilidad baja, ahora esta por 8-9%, lo cual todavia es aceptable, y por eso no quiero vender.

      No se en cuanto estara la rentabilidad en Tailandia, pero seria algo muy interesante, ese no es el unico factor ya que los precios de los alquileres pueden caer, pero es un factor muy importante.

      En Filipinas los extranjeros no pueden comprar terrenos, tampoco puede haber mas de un 40% de unidades de un condominio en manos de extranjeros, por lo que es mas dificil que la burbuja se infle por capital extranjero.

      Yo mire y pregunte quien poseia las unidades a la hora de comprar y era una inmensa mayoria local, los terrenos tambien han subido considerablemente, por lo que no sacas mejores precios comprando casas en este caso, a no ser que te vayas a lugares inospitos, cosa que estoy considerando… comprar en una isla semi-desierta (paradisiaca) un terreno para hacerme una casa de vacaciones, pero tengo el problema de los squatters.

      Yo veo que Filipinas tambien se esta burbujeando pero tiene una demografia impresionante, por lo que no se si merece la pena vender esperando que pinche, lo que no voy a hacer es sumar mas…

      Te sigo leyendo con interes, me encanta tu blog y como lo escribes!

      • Pues, sin entender de rentabilidad por alquiler en el mercado inmobiliario, lo que sí puedo decirte es que las unidades que se han vendido estos años en Bangkok, para recuperar tu inversión necesitas tener el inmueble alquilado más de 11 años. Eso, en condiciones de mercado actuales, en divisa local y teniendo en cuenta los precios habituales del alquiler. También los gastos en muebles y cuotas anuales.

        Pero ya te digo que son cuentas que hago en bruto. Si bien el mercado inmobiliario me interesa y mucho, no invierto en él ;)

        • Daniel dice:

          La rentabilidad se calcula muy facil precio/alquiler anual.

          Si dices que son 11 años, y los gastos de comunidad no son muy altos, tampoco veo unos precios muy elevados.

          En España en 2006-2007 habia que alquilar un piso 30-40 años para recuperar la inversion, y hablamos de bruto, sin impuestos, costes de reparaciones, vacantes etc…

          Lo razonable suelen ser 15 años para recuperar la inversion, por debajo es interesante, por encima cuidado.

          Pero todo esto con matices por supuesto, costes de transaccion, impuestos, gastos de comunidad, todo tiene su impacto, por ejemplo en Emiratos Arabes tienes un 10% de rentabilidad pero los gastos de comunidad son del 10% del alquiler, en Filipinas una propiedad similar tiene 5 veces menos gastos de comunidad, en España son mucho mas elevados que en Emiratos para la calidad que se ofrece.

  3. Aaron dice:

    Que buen reportaje colega

    Si en Bangkok un condominio cuesta 1,9 millones de bahts (menos de 50.000 euros) hace tres años y sobre plano. Ahora mismo, cinco paradas más lejos de On Nut, al final de la línea de BTS en Bearing, los precios ya son de 2,3 millones por 28 metros cuadrados. Me imagino que en Chiang Mai existirán proyectos muy interesantes. Una pregunta luis, como es el mercado inmobiliario en Udon Thani .

    • Pues nunca me planteé mirar cómo está en Udon Thani, Aroon, pero no estará mal. Será como en el resto del país, pero mucho más barato. Hay menos condominios -muchos menos-, pero algunos hay. Y también apartamentos.

      Vivir en Udon Thani sería curioso, en una de las grandes de Isaan.

  4. Aaron dice:

    jajajaja……. Udon Thani el nombre suena bien, allí vive un monje Tailandés que conozco por Facebook, es bastante silencioso, no habla mucho pero siempre esta inspirado, sentado y en su meditación parece un Buda……. jejejeje
    Una pregunta tengo entendido que allá en Udon Thani casi nadie habla el ingles, así que aprender tailandés es un gran requisito y he visto que las mujercitas por aquí se ven muy bien también…….. jejejeje. Que gran aventura seria vivir por allí. Una pregunta Luis, a cuantas horas de Chiang Mai y Bangkok se encuentra Udon Thani. Que tipos de transportes existen para el traslado, como están los precios. Una pregunta y como es en Chiang Mai, he escuchado que también es mas barato que en Bangkok.

    Gracias, por tus respuestas
    Suerte

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